専任の取引士を「名義貸し」することの危険性と法的罰則

2026年5月16日 2026年5月16日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

「知り合いに資格を持っている人がいるから、名前だけ借りて申請しよう」
「週に1回、ハンコを押しに来てもらうだけでいいよと言われた」
宅建業を開業する際、専任の宅地建物取引士（以下、専任の宅建士）が見つからないからといって、このような「名義貸し（めいぎがし）」に手を染めることは絶対にやってはいけません。
宅建業法において名義貸しは重大な犯罪であり、発覚した場合は会社も、名前を貸した個人も、一発でビジネスプレイスから退場させられるほどの重い法的罰則が科されます。
今回は、知らなかったでは済まされない「名義貸し」の危険性と具体的なペナルティについて解説します。

1. そもそも宅建業における「名義貸し」とは？

宅建業法における「専任」とは、「事務所の営業時間中、常時その事務所に勤務し、専ら宅建業に従事すること」です。

以下のような実態がある場合は、すべて「名義貸し」とみなされます。

他社でフルタイムで働いている人の名前を借りて申請した
名前と資格証だけを会社に置き、本人は一度も出社していない
「契約の時だけ来る」「月に数回アルバイトで来る」だけで、常勤の実態がない

行政は申請時の書類だけでなく、抜き打ちの立ち入り調査（実地調査）や、トラブルがあった際の聞き取り調査などで、勤務実態（タイムカード、給与明細、社会保険の加入状況など）を徹底的に調べます。「バレないだろう」という甘い見通しは通用しません。

2. 会社（業者）側が受ける壊滅的なペナルティ

名義貸しが発覚した場合、会社が被るダメージは「営業停止」くらいでは済みません。

① 免許の取消処分（一発アウト）

もっとも重い行政処分である「免許取消」になります。これまで築き上げた顧客、物件情報、すべてのビジネスがその瞬間にストップします。

② 5年間の再取得禁止

免許が取り消されると、その後5年間は再申請ができません。
さらに、法人の場合は「処分時の役員全員」にこのペナルティが課されるため、別会社を作ってやり直すことも不可能になります。

③ 非常に重い刑事罰（両罰規定）

行政処分とは別に、刑事罰の対象になります。

3年以下の拘禁刑、もしくは300万円以下の罰金（またはその両方）
法人の場合は、両罰規定により最高1億円の罰金が科される可能性があります。

3. 宅建士（個人）側が受ける重大なリスク

「名前を貸しただけ」「頼まれたから断れなかった」という言い訳は、警察にも行政にも一切通用しません。

① 宅建士資格の「登録取消」

個人の宅建士登録が取り消され、カード（取引士証）の返納を命じられます。もちろん、その後5年間は再登録できません。

② 多額の損害賠償請求（連帯責任）

名義を貸していた会社が顧客とトラブル（詐欺的な売買など）を起こした場合、「知らなかった」では済まされません。
名義を貸した宅建士本人も、「不法行為の加害者」として数千万円規模の損害賠償を連帯して連帯責任を負わされるリスクがあります。

4. 名義貸しに頼らずに開業する健全なアプローチ

「どうしても専任の宅建士が見つからない」という場合は、リスクを犯すのではなく、以下の正攻法を選んでください。

代表者（社長）自身が資格を取得する 一番確実で、コストもかからない最強の方法です。
正当な対価を支払い、正社員として求人募集する 人材採用費や人件費はかかりますが、名義貸しが発覚したときの数千万円〜数億円の損失に比べれば、必要不可欠な経営コストです。
家族や親族に資格取得を協力してもらう 常勤してもらえる信頼できる親族がいれば、その人を専任に据えることで身軽にスタートできます。

まとめ：コンプライアンスの遵守が開業の第一歩

不動産業は「信頼」で成り立つビジネスです。その出発点である免許申請で不正を行えば、どこかで必ず綻びが出ます。
「今の体制が名義貸しと言われないか不安」「正当な方法で、最短で開業できる人員配置を知りたい」という方は、ぜひ一度専門家へご相談ください。
当事務所では、川越市・さいたま市を中心とした埼玉県全域で、法令を遵守したクリーンな宅建業免許申請をサポートしています。
リスクをゼロにし、堂々とビジネスを展開するための体制づくりを一緒に整えましょう。

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