副業で宅建業はできる？サラリーマンが免許申請する際の注意点

2026年4月16日 2026年4月16日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

宅建業免許を取得して不動産業を始めるには、一般的なビジネスとは異なり、法律（宅建業法）が定める厳しい「専従性」と「事務所の独立性」の壁があります。
「仕事が終わった後の夜間や土日だけ営業すればいい」と考えている方は、まず以下のポイントを確認してください。

1. 最大の壁：「専任の宅地建物取引士」の常勤性

宅建業免許を取得するには、事務所ごとに「専任の宅地建物取引士」を置く必要があります。この「専任」という言葉には、「その事務所の営業時間中は、常にそこで業務に従事していなければならない」という強い意味が含まれています。

会社員が自分の免許を使う場合： 平日の日中に別の会社でフルタイム勤務をしているサラリーマンは、原則として自分の事務所の「専任」にはなれません。
解決策： 自分以外の誰か（例：資格を持つ家族や、別途採用した専任の取引士）を設置する必要があります。

2. 事務所の「独立性」と「実地調査」

宅建業の事務所は、客観的に見て「不動産業を営んでいる場所」と認識できる必要があります。

自宅を事務所にする場合： 生活スペースと完全に分離されている必要があります。玄関から直接入れる、あるいは他の部屋を通らずに事務所に行けるレイアウトが求められます。
レンタルオフィス・シェアオフィス： 個室であり、かつ他の入居者と区切られている必要があります。オープンなフリーアドレス席での申請は認められません。
実地調査： 申請後、行政による写真審査や、場合によっては現地確認が行われます。「実際には使われていない」と判断されると、免許は下りません。

3. 本業の勤務先との「就業規則」と「利益相反」

法的な要件をクリアできたとしても、自身の雇用契約上のリスクが残ります。

副業禁止規定： 勤務先の就業規則で副業が禁止されている場合、免許申請時の公的書類（納税証明書など）から副業が発覚するリスクがあります。
競合避止義務： 本業が建設業や金融業など、不動産業と関連がある場合、会社の利益を損なう「競合」とみなされ、トラブルになる可能性が高いです。

4. サラリーマンが開業を目指すための現実的な3ルート

ハードルは高いですが、実際に副業からスタートされている方もいます。主なルートは以下の3つです。

家族に「専任の取引士」になってもらう 資格を持つ家族（配偶者や親など）に専任の取引士として常駐してもらい、自分は代表者（経営）に徹するパターンです。
専任の取引士を雇用する 週5日・日中勤務してくれる資格者を雇用します。人件費はかかりますが、最も確実に免許を取得できる方法です。
まずは「不動産コンサル」や「紹介業」から始める 免許が不要な範囲（自ら取引や仲介を行わないコンサルティング業務）で実績を作り、資金を貯めてから専業として免許を申請するパターンです。

まとめ：副業だからこそ「事前の準備」が命

サラリーマンの方が副業で宅建業を始める場合、行政から「本当に営業できる体制があるのか？」を厳しくチェックされます。
「とりあえず出してみよう」で申請し、不許可になってしまうと、それまでの事務所契約代や準備費用が無駄になってしまいます。
当事務所では、「現在の勤務状況で免許取得が可能か」の診断から、副業ならではの事務所要件のクリア方法までアドバイスを行っています。
川越市近隣で副業開業を検討されている方は、リスクを最小限に抑えるためにも、ぜひ一度ご相談ください。

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